Longevidade ativa abre novo nicho de luxo no mercado imobiliário

O Brasil está envelhecendo e de forma inédita. Cada vez mais pessoas chegam aos 70, 80 ou 90 anos com saúde, renda e disposição para continuar viajando, praticando esportes, empreendendo e experimentando novas formas de morar. Essa mudança de perfil abriu uma nova oportunidade de negócios no mercado imobiliário: os empreendimentos voltados à longevidade ativa.

Com o aumento da expectativa de vida e o avanço da chamada Economia Prateada - que movimentou R$ 1,8 trilhão no país em 2024 e deve chegar a R$ 3 trilhões até 2030, incorporadoras começam a mirar um público que não quer depender de filhos nem se afastar da rotina urbana, mas busca moradias adaptadas, seguras e com infraestrutura de serviços e convívio.

"O envelhecimento da população não é um problema, é uma oportunidade de inovação", diz Alexandre Frankel, CEO da Housi.

"Estamos falando de pessoas produtivas, que querem conforto, autonomia e qualidade de vida. O desafio é criar espaços que respeitem isso", afirma.

Em São Paulo, duas incorporadoras ajudam a puxar a fila dessa tendência: a Housi, em parceria com a Vitacon, e a recém-fundada Naara, do empresário Joseph Nigri, filho de Meyer Nigri (fundador da Tecnisa). Ambas escolheram Higienópolis - bairro de tradição residencial e serviços de alto padrão, para estrear no conceito.

A Housi lança o Senior Living by Housi, com Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em R$ 400 milhões. O projeto combina apartamentos compactos (de 27 m² a 85 m²), tecnologia e serviços pay-per-use, pagos conforme o uso. As unidades, projetadas para o público 60+, têm design funcional, com chuveiros amplos, corredores largos e acesso facilitado.

O prédio contará com academia adaptada, hidroginástica, cinema, sala de convivência e monitoramento de rotina por meio de tecnologia IoT (internet das coisas). Braceletes e colares inteligentes irão detectar quedas e enviar alertas automáticos. A consultoria do Hospital Israelita Albert Einstein ajudou a desenhar protocolos de bem-estar e emergência.

"A ideia é manter a independência por mais tempo, cercada de segurança e conveniência", diz Frankel.

"O conceito é celebrar o envelhecimento, não medicalizá-lo", afirma o incorporador.

Já a Naara estreia em outubro com um empreendimento de R$ 150 milhões, voltado para moradores com 75 anos ou mais - embora também atraia quem tem a partir de 65 anos. O projeto conta com 104 apartamentos de 100 m² a 140 m² e 34 estúdios para cuidadores ou funcionários. Os preços partem de R$ 28 mil por m², com condomínio mensal estimado em R$ 6.500.

O lobby remete a um hotel de luxo, com concierge, gerador para o prédio inteiro, elevador para maca, barras de apoio e programação diária de eventos.

"Nosso projeto não é uma ILPI [Instituição de Longa Permanência para Idosos], é um residencial normal, mas adaptado para essa faixa etária", explica Marcelo Nudelman, CEO da Think Construtora, parceira da obra.

O projeto atraiu investidores de peso, como as famílias Feffer (da Suzano) e Ometto (pelo "family office" Rio das Pedras), que aportaram R$ 60 milhões. A operação de serviços ficará a cargo da HCC Hotéis e da True Health, com atividades físicas conduzidas pela educadora Cau Saad.

"Queremos criar um ambiente acolhedor, com vida social ativa e sensação de comunidade", diz Nigri. "É sobre bem-estar, não sobre idade."

"Eu venho estudando há dez anos o senior living para desenvolver a Naara. Entendemos que há um mercado enorme pela frente a ser explorado", afirma Nigri.

UM MERCADO EM TRANSFORMAÇÃO

O avanço desse tipo de projeto reflete uma transição demográfica e cultural. Segundo projeção da OMS (Organização Mundial da Saúde), o Brasil será o quinto país do mundo com maior população com mais de 60 anos até 2030. Até 2050, o número de pessoas nessa faixa etária deve dobrar, passando de 25 milhões para 50 milhões.

Esse contingente forma hoje o grupo de consumidores que mais cresce -e com renda média acima da nacional. São pessoas que valorizam autonomia, experiências e localização. Por isso, as incorporadoras têm priorizado bairros centrais e tradicionais, onde o senso de pertencimento e as redes sociais já estão consolidados.

"Esses projetos funcionam quando a pessoa pode continuar morando onde sempre morou, perto de amigos, da academia e do café preferido", diz Nigri. Ele planeja novas unidades nos Jardins, Vila Nova Conceição, Morumbi e Paraíso, enquanto a Housi estuda expansão para capitais como Rio de Janeiro, Vitória, Belo Horizonte e Goiânia, além de cidades do interior e litoral como Santos, Niterói, Balneário Camboriú e São Caetano do Sul.

Há um espaço enorme para criar produtos que conversem com esse momento de vida -e ainda estamos só começando.

Alexandre Frankel, CEO da Housi

Para os especialistas, o desafio será escalar o modelo para faixas de renda mais amplas, sem perder a qualidade da proposta.

"Optamos pelo alto padrão porque tem maiores margens. Mas torcemos para que um dia tenha uma espécie de Minha Casa, Minha Vida para o sênior living, porque essa é uma necessidade real de moradia", afirma Nigri.

Thomaz Assumpção, CEO da Urban Systems, diz que o envelhecimento da população exige esse tipo de habitação. Contudo, há barreiras a serem superadas: a principal é a comportamental.

Segundo ele, esses clientes não querem viver isolados, rotulados ou segregados em um espaço designado apenas para eles. Eles buscam convivência intergeracional, querem estar na cidade, frequentar restaurantes e teatros, e manter-se na mesma região onde cultivam seus amigos e sua rotina.

O comportamento também redefine a lógica de investimento. Muitos preferem alugar em vez de comprar, mantendo o patrimônio aplicado.

"Para quem tem mais dez ou 15 anos de expectativa de vida ativa, faz mais sentido alugar do que imobilizar o capital em um apartamento caro", diz Assumpção.

Apostando em uma renda recorrente em vez da venda imediata para atender a quem opta por flexibilidade e liquidez, a Naara lterá parte das unidades para locação. A demanda estável e crescente por moradias voltadas à longevidade ativa atrai ainda investidores, fundos imobiliários e "family offices" (empresas que administram o patrimônio de famílias de alta renda), que veem nesse nicho uma oportunidade de longo prazo com potencial de valorização, à medida que o envelhecimento ativo se consolida como tendência estrutural.

"O Brasil precisa se preparar para envelhecer bem. Se não criarmos soluções urbanas e habitacionais agora, o sistema de saúde e as cidades não vão acompanhar", diz Frankel.